« Qui paie la recherche de fuite ? » C’est la première question posée au téléphone quand le logement est loué. La réponse dépend de trois choses : qui a déclaré le sinistre, ce qui fuit, et si l’immeuble relève de la convention entre assureurs. Voici les règles, expliquées pour le locataire, le bailleur, et le professionnel qui doit répondre aux deux.
Première règle : la recherche de fuite n’est pas la réparation
On confond souvent trois dépenses qui n’obéissent pas aux mêmes règles : la recherche (trouver d’où vient l’eau), la réparation (remettre la canalisation ou le joint en état) et la remise en état des dégâts (plafond, peinture, parquet). La répartition locataire/propriétaire concerne surtout la réparation. La recherche, elle, est le plus souvent prise en charge par une assurance, dès lors qu’un dégât des eaux a été déclaré.
La recherche de fuite
Prise en charge par l’assureur de l’occupant du logement sinistré dans le cadre de la convention IRSI (immeubles d’au moins deux locaux), ou par l’assurance habitation selon le contrat en maison individuelle. À défaut de déclaration, elle est à la charge de celui qui la commande.
La réparation de la fuite
Au locataire si elle relève de l’entretien courant (joints, flexibles, robinetterie, débouchage), au propriétaire si elle relève de la vétusté ou d’un élément encastré ou structurel. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.
Les dégâts
Indemnisés par l’assurance de l’occupant pour ses biens et l’embellissement, et par celle du propriétaire ou de la copropriété pour le bâti, selon les conventions entre assureurs. Le rapport de recherche de fuite sert de base à cette répartition.
Qui paie la recherche de fuite : les cas courants
| Situation | Recherche de fuite | Réparation |
|---|---|---|
| Joint de douche ou de baignoire usé, plafond du voisin taché | Assureur du locataire (il est l’occupant du local d’origine), via IRSI | Locataire : entretien courant |
| Flexible ou raccord de machine à laver | Assureur du locataire | Locataire |
| Canalisation encastrée dans la chape ou le mur | Assureur du locataire organise, recours ensuite vers l’assureur du propriétaire | Propriétaire : vétusté ou gros entretien |
| Chauffe-eau qui fuit par le groupe de sécurité | Assureur du locataire | Locataire pour le groupe de sécurité (entretien), propriétaire si le ballon est percé |
| Colonne commune dans la gaine technique | Assureur de la copropriété ou de l’occupant sinistré selon le local touché | Copropriété |
| Logement vacant entre deux locataires | Assureur du propriétaire (propriétaire non occupant) | Propriétaire |
| Aucune déclaration, le locataire veut juste savoir | Celui qui commande, sauf remboursement ultérieur si un sinistre est déclaré dans les délais | Selon la nature de la fuite |
Ces règles sont celles de l’usage et des conventions. Un contrat d’assurance ou un bail peut prévoir autre chose, et la vétusté se discute : un joint de douche de deux ans est un entretien, le même joint de vingt ans posé par le propriétaire relève plutôt de sa charge. C’est là que le rapport du chercheur de fuite compte : quand la situation ne rentre dans aucune case du tableau, c’est lui qui permet de trancher, après coup, qui paie la recherche de fuite et qui paie la réparation.
Ce que le rapport doit dire pour que la question se règle
Un bon rapport ne tranche pas « locataire ou propriétaire ». Il donne les faits qui permettent de trancher qui paie la recherche de fuite :
L’élément exact qui fuit : « joint silicone du receveur », « raccord PER sous chape », « groupe de sécurité du chauffe-eau », pas « fuite dans la salle de bains ».
La cause probable : usure, défaut d’entretien, défaut de pose, vétusté, choc. Avec les indices qui la soutiennent (joint noirci et décollé, raccord corrodé, tartre).
Accessible ou encastré : un élément apparent relève plus souvent de l’entretien, un élément encastré du propriétaire.
Des photos datées de l’élément avant toute intervention, pour que personne ne puisse dire que l’état a changé.
Les trois réflexes à donner au client au téléphone
Déclarer d’abord. Le dégât des eaux doit être déclaré à l’assureur dans les cinq jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances). C’est la déclaration qui ouvre la prise en charge de la recherche, pas le rapport. Un locataire qui attend le rapport pour déclarer risque de payer les deux.
Prévenir le propriétaire. Le locataire doit informer son bailleur de tout désordre dans le logement. Un propriétaire mis devant le fait accompli conteste plus volontiers la facture.
Garder tout. Constat amiable dégât des eaux, échanges avec l’assureur, rapport, factures : l’assureur demandera les justificatifs, parfois plusieurs mois après, au moment de décider définitivement qui paie la recherche de fuite.
Pour le professionnel : la réponse honnête à la question « Qui paie la recherche de fuite ? » est, dans la plupart des cas, « la recherche est prise en charge par l’assurance de l’occupant si le sinistre est déclaré ; la réparation dépend de ce qu’on va trouver, et mon rapport le dira ». Ne pas promettre plus, et poser dès l’appel les questions qui comptent : y a-t-il une déclaration, quel assureur, le propriétaire est-il prévenu. Nous détaillons ce que l’assureur attend ensuite dans le rapport de recherche de fuite pour l’assurance.
Élément en cause, accessible ou encastré, cause probable : le rapport qui tranche
Aquareport guide la saisie de chaque fuite : élément, localisation, cause probable, photos avant intervention. Le locataire, le propriétaire et l’assureur lisent le même document, et personne ne vous rappelle.
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